Саратовская жилищная аномалия

10/05/2024 15:44 Саратов во многом город удивительный. Вот и сейчас он снова и снова удивляет ростом цен на недвижимость. С одной стороны, обыватель рассуждает так: в регионе невысокие зарплаты, стагнирующая экономика, большая смертность и отрицательные цифры внутренней миграции населения, неразвитая социальная сфера и коммунальная и транспортная инфраструктура, как и везде высокая ставка рефинансирования удерживает высокую планку и без того немаленькой ипотечной ставки.

С другой стороны, внутренние пессимистичные ощущения разбавляются заявлениями власти о почти нулевой безработице и увеличении потребности в кадрах, об инвестициях, новых производствах, скверах, тротуарах и дорогах, школах, детсадах и поликлиниках, о росте средней зарплаты в регионе до 50 тысяч рублей.

Может, это и есть та реальность, под которую подгоняются цены на недвижимость? Вряд ли, если брать в расчет растущую просрочку по ипотеке. С начала 2024 года объем просроченной ипотеки в России увеличился на 5% или 2,6 миллиарда рублей. Прирост «просрочки» за четыре месяца нынешнего года в 1,6 раза превысил показатель за весь 2023 года. Саратовская область и тут «отличилась». Жители нашего региона просрочили банкам по ипотеке 629 миллионов рублей. С начала 2024 года показатель вырос на 17%.

Жилье в долгосрочный кредит уже не выглядит для многих сравнительно безопасным способом решения жилищной проблемы. Они задаются вопросом: с чего бы еще продолжать расти ценам? И ждут, когда рынок недвижимости перегреется и цены упадут. Но цены растут. На первичку и вторичку. Подтягивают за собой расценки на аренду жилья.

По сравнительно свежим данным от «Яндекс Недвижимость», в Саратове за апрель стоимость недвижимости на первичном рынке жилья перевалила психологическую отметку 100 тысяч рублей за квадратный метр. «По росту цен на новостройки за месяц Саратов обгоняет такие города, как Ростов-на-Дону, Пермь, Екатеринбург, Казань и еще ряд российских миллионников», – констатируют аналитики.

Саратов попал в число городов с населением менее 1 млн человек, где недвижимость дорожает быстрее, чем в миллионниках. За год стоимость новых квартир увеличилась на 32,7%, а в течение апреля - 1,5%. Для сравнения в Москве медианная стоимость квадратного метра в новостройках относительно прошлого месяца выросла на 3,8% и составила около 346 тыс. рублей. В Уфе месячный рост цен на новостройки составил 2,4%. В Красноярске и Нижнем Новгороде рост составил чуть больше чем в Саратове - по 1,7%, в Краснодаре - 1,6%, в Ростове-на-Дону - 1,2%. В остальных городах новостройки подорожали за месяц на 1% и менее либо даже потеряли в цене.
Аналогичная ситуация на вторичном рынке жилья, цены на котором почти догнали первичный.

По данным сервиса «Циан. Аналитика», за последние пять лет стоимость квадратного метра вторичного жилья в городе выросла вдвое, точнее, на 107% — с 46,9 до 97,1 тысячи рублей. За эти пять лет много чего произошло в стране и регионе(пандемия, СВО, мобилизация и пр.), но на цены на недвижимость это никак не повлияло. Разве что в определенные моменты рост замедлялся или ускорялся, но тренд оставался неизменным.

Любителей особости саратовского пути социально-экономического развития придется несколько разочаровать. Приблизительно такие же темпы роста цен на недвижимость в Ростове-на-Дону (104%), Нижнем Новгороде (109%), Краснодаре и Казани (по 114%). Примечательно, что в Санкт-Петербурге, где и раньше жилье было дорогим, цены выросли только на 67%, а в Москве — всего на 36%.

И все же изменения есть: с начала СВО, по оценка экспертов с «Авито Недвижимости», на рынке первичного жилья спрос просел на 58%, на вторичке предложение выросло на 17% спрос, напротив, упал на 25%. Но цены продолжают расти.

Традиционно причиной этого называют удорожание стройматериалов, ГСМ, затрат на рабочую силу. К этому добавляют введение системы эскроу-счетов после отказа от схемы прямого долевого участия в строительстве МКД. У населения также есть убежденность, что на цены на недвижимость повлияло СВО – крупные денежные выплаты от минобороны бойцам и за бойцов часто вкладываются в недвижимость. Но еще большее стимулирование для роста цен обеспечивает льготная ипотека, в том числе за счет материнского капитала.

Есть и специфичный саратовский фактор – падение жилищного строительства. Это стало следствием сокращения строительной отрасли, банкротства ряда крупных предприятий. Ужесточение требований к застройщикам по нормативному обеспечению школами, детсадами и поликлиниками также относится к причинам снижения темпов строительства МКД и росту стоимости квадратного метра.

Подтверждением этого является саратовская статистика строительной отрасли. По данным Саратовстата, в первом квартале 2024 года в ней случился резкий спад. За три месяца в Саратовской области был построен 1541 жилой дом или 1602 квартиры. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых помещений составила 183,7 тысячи кв. м. Это на 9,7% ниже, чем в прошлом году. В марте 2024 года было введено 53 тысячи квадратов, что на 45% меньше, чем в марте прошлого года. Но и это не все: из всего этого построенного жилья на ИЖС приходится 179,7 тысячи кв. м или 97,8%. На жилые дома, построенные организациями-застройщиками, приходится всего 2,2% или 4 тысячи квадратов, что соответствует небольшому многоквартирному дому.

Однако надо все же иметь ввиду, что более показательны годовые итоги, а не взятые за первый, не самый продуктивный для строителей, квартал. Целый ряд строительных компаний процветает за счет госзаказов на социальное жилье для переселенцев из ветхих домов и для сирот, а также благодаря инфраструктурным и социальным объектам. Наконец, объемы ИЖС говорят о развитии этого направления строительной отрасли и переориентации на него строительных кампаний.

Отдельная тема, влияющая на ценообразование в новостройках, - стоимость земли. Заявления власти об отсутствии свободных участков, которые теперь в частных руках, а также споры вокруг запрета на точечную и высотную застройку – теперь в прошлом. В результате массового переселения из аварийных домов в распоряжении местной и областной власти теперь десятки и сотни подходящих участков.

Как рационально и в чьих интересах чиновники ими распорядятся – во многом зависит острота жилищного вопроса, цена квадратного метра и обеспеченность социальной инфраструктурой. Ставя задачи перед властью после церемонии инаугурации, президент Владимир Путин подписал указ, в котором к 2030 году на каждого россиянина должно приходиться не менее 33 квадратных метров жилья, к 2036-му — не менее 38.