Застройка 10+

19/10/2020 15:20 Много лет в Саратове говорили об ограничении высотной точечной застройке, которая тяжким бременем ложится на инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры районов плотной застройки, прежде всего, исторического центра.
Попытку ограничить этажность застройщики сразу встретили в штыки и заявили, что это приведет к росту стоимости жилья на первичном рынке из-за увеличения себестоимости квадратного метра, потере крупных строительных инвестиционных проектов и дефициту свободных участков для строительства.

Тем не менее, в областной закон о градостроительной деятельности ограничение ввели, но отсрочили начало его действия на год - до октября прошлого года. А затем подзаконными актами установили ряд исключений, когда можно строить здания выше 10 этажей. Помимо случаев с достройкой домов обманутых дольщиков, это касается комплексной застройки, а также "завершения инвестиционных проектов в границах зон перспективной застройки в соответствии с городскими правилами застройки и землепользования".

С учетом печального опыта застройки Солнечного-2 без школ, детсадов и поликлиник власти стали требовать от застройщиков комплексного освоения территорий - с объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, разумеется, с последующей их передачей в государственную и муниципальную собственность.

В июле этого года появилось постановление областного правительства, подписанное тогда еще премьер-министром Александром Стрелюхиным, в котором предписано, что в городах региона, где проживает более 100 тысяч жителей, в новых зданиях должно быть не более десяти надземных и одного подземного этажа, высота строений не должна быть выше 30 метров. Постановление вышло после скандала с попыткой разрешить строительство 25-этажной свечки на пятачке в 2 с лишним сотки на углу улиц Мичурина и Челюскинцев.
Все предполагаемые отклонения теперь рассматриваются на градостроительном совете области и областной думой в индивидуальном порядке. И вот уже осенью этого года случились первые прецеденты. На заседании Градостроительного совета 25 сентября в повестке были проекты застройки территорий, предполагающие возведение домов выше 10 этажей.

Представитель ООО «Приволжье Гранд» Михаил Тонин продемонстрировал проект строительства многоэтажки на улице Большой Затонской, 12 и благоустройства береговой линии. Зампред комитета по градостроительству и архитектуре областного центра Анастасия Пузанова обратила внимание на дефицит мест в детсадах в данном районе. Строительство детсада проектом не предусмотрено. Далее рассматривался проект комплексной застройки бывшей ткацкой фабрики в Энгельсе (в районе проспекта Фридриха Энгельса и улиц Марины Расковой, Восточного переулка). Со слов застройщика, школа и детсад предусмотрены, на первых этажах жилых домов планируется сделать помещения под торговлю, запланированы детские зоны и зоны для взрослых. На этом основании также рассчитывают увеличить число этажей. ГК «Кронверк» при застройке 10-го и 11-го микрорайонов в Солнечном-2 (микрорайон «Мята» и ЖК «Лето») также планируют строить выше 10 этажей. Необходимые объекты соцсферы там, по словам представителя компании, или имеются, или строятся.
Все проекты на градостроительном совете предварительно одобрили и направили в облдуму. В случае одобрения облдума издаст постановление, которое даст правительству право выпустить по конкретному объекту специальное постановление о разрешении отклониться от ограничения этажности домов.

В парламенте обсуждения приняли затяжной характер. Во время заседания рабочей группы комитета по жилищной и строительной политике Вице-президент ООО СЗ ГК «Кронверк» Александр Шмидт заявил, что в Солнечном-2 дома высотой более 10 этажей планировали строить с 2014 года и под них рассчитывали парковочные места. Он также отметил, что компания строит за счет собственных средств школу, которую, затем передадут муниципалитету. Также часть квартир будут переданы компании «Госжилстрой» для обманутых дольщиков.
В ответ прозвучали вопросы о том, что получив разрешение, застройщики в первую очередь построят и сдадут дома, а с выполнением обязательств по соцобъектам станут тянуть.
«Кронверк» поддержали главный архитектор региона Марина Лобанова и чиновники, отметив выполнение застройщиком обязательств по комплексной застройке и что в микрорайоне строится поликлиника на 500 мест для взрослых, в будущем еще построят и детскую поликлинику на 350 посещений.
Добиваясь увеличения этажности дома по улице Большой Затонской, 12 застройщик попытался перед депутатами сыграть на берегоукрепительных работах и благоустройстве набережной, но с подачи замглавы администрации Саратова Антона Корнеева вопрос уперся в проблему нехватки детсадов.
О комплексной застройке в Энгельсе докладывал председатель совета директоров компании «Новый век» Романи Саджая. Компания покупала участок с правом использования для возведения домов высотой до 25 этажей и теперь добивается вернуть высотность в порядке исключения.
- Мы строим за свой счет и передадим муниципалитету поликлинику. Мы также выделяем земельный участок под строительство школы на 1500 мест и будем строить ее по программе „Демография“, - заявил Саджая.
При этом никто никаких гарантий насчет поликлиники не дает, как заметили депутаты. В том числе и относительно школы, поскольку финансирование этого объекта в бюджет пока не заложено.

В думе подняли вопрос обоснованности ограничений этажности в ряде районов области. С одной стороны, в ряде поселков уже есть пятиэтажки и в понижении этажности до 3 этажей нет необходимости и логики. С другой стороны, в прилегающих к Саратову населенных пунктах потребность в высотных зданиях будет расти. На совещании в качестве примера привели планы по возведению в поселке Соколовый противотуберкулезного диспансера высотой в семь этажей.

На первом заседании рабочей группы облдумы ни по одному проекты к решению разрешить строить выше 10 этажей так и не пришли и вопрос отложили. После этого депутат Госдумы Николай Панков в «Паре слов» написал:
- Строители не смогли убедить, что при возведении высотных жилых домов будут соблюдены все нормы по обеспечению микрорайона необходимыми людям социальными объектами. То есть, школами, больницами, детсадами. Представители власти Саратова и Энгельса подтвердили, что там эти нормы не выполняются. Разрешения нет, а дома строят. Прошу министра строительства и ЖКХ области Павла Мигачева и надзорные органы выехать и навести порядок, если на дома разрешения нет, а строительство идёт. Это изначально говорит о том, что люди, вложившие денежные средства в неразрешенное строительство, станут обманутыми дольщиками. Как пример «Победа». А за это уже отвечать вам.

Нынешняя процедура согласования исключений из общего правила ограничения этажности новостроек стимулирует социальную ответственность застройщиков, но получается сложной и многоступенчатой, но вместе с тем открытой. Сразу видно кто из чиновников и депутатов за что и за кого выступает, как аргументы приводит. Есть возможность оперативно вмешаться прокуратуре.
Единственное, что во всем этом смущает – вероятность заволокитить вопрос, что создает коррупциогенную среду, а также возможность перекладывания на строительный бизнес неоправданно высоких обязательств. Кроме того, не хватает четкости в формулировках и критериях, основываясь на которых можно определять, допустимо или нет разрешить строить выше 10 этажей.